深圳大学MBA校友故事第二期⑦ |陈杰:“爆雷”风口下,房地产应向专业化和集中度靠拢
大家好,我是深大MBA2015级的陈杰,从事房地产开发产业,很荣幸有机会在深大MBA的平台上分享我的故事。自2010年至2022年,在这12年的工作时间中按周期算,我分别经历了房地产行业的第二次和第三次起落。从业过程中,我总结了一些行业经验与工作心得和大家分享交流。
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1、“爆雷”风口下房地产业的形势分析
现在的房地产形式非常不容乐观,例如恒大、融创以及雅居乐等一些比较大的房地产企业,都出现了不同程度的海内外债务的问题。
为什么会有这么多债务爆雷或者逾期呢?这里面也有一些历史原因,融资渠道的收窄和国家对房地产的调控,这些日积月累,冰冻三尺非一日之寒,最终导致了现在的结果。除了房地产企业自己“爆雷”之外,整个消费市场很多地方出现大面积的停贷现象,很多业主向银行发函,要停止贷款直至复工时间,才能继续还贷。业主们把首付、之前付的贷款以及自己的信用全部押上,来向银行做出“压迫”、道德申诉、经济申诉,我觉得这都是一种正常的现象。
为什么会导致这样的结果?
近年来尤其是疫情以来,整个消费级市场都比较差,大家买房是比较谨慎的,有时候付出了所有积蓄,结果换来了一片烂尾楼。虽然我是房地产开发商的从业者,但我也是一个消费者,站在消费者的立场上,烂尾楼的出现房地产商难辞其咎;可作为房地产开发商来讲,有时候我们也迫不得已。
迫不得已的原因可以从这几方面解释:
首先,在国家目前的金融形势下,房地产商很难从银行的正常渠道取得所必须的资金。于是就有了向金融机构借款和发行海外债务的两种渠道。
海外债,其实也是大部分华人在买,这个情况下融资成本必然是高息的。其实,在房地产蓬勃发展的年代,尤其是2013年到2015年,房地产的毛利率可以达到40%甚至更多,融资成本稍微高一点,问题是不大的。
但现在,尤其是2020年到现在的疫情阶段,三四线城市房地产的利润已经低于10%,从整个项目来看,如果融资成本非常高,项目一定会亏本,开发商就会没有资金或者资金难以为继,只能把项目停掉;总包商无法从房地产开发企业拿到工程款,没有钱付农民工的工资,从而会导致了出现一些社会面的问题,打工人群体收入减少,房地产企业暂停项目,烂尾楼出现,消费者无法收楼,也不可能继续还贷。
当下,我认为房地产还没有到穷途末路的阶段,因为我国城市化方兴未艾,远没有达到预期目标。在这种情况下房地产是有发展空间的。既然有发展空间,就会考虑是否值得投资,投资就意味资产有增值的空间,可房地产的发展空间不太大,除非房子所处的地段非常好。
2、房地产不景气,“酱酒热”持续发酵
房地产业不景气,导致整个社会的投资热情减少,原本投向房地产的资金转向流入酱香型白酒领域。
酱香型白酒,被投资行业热炒,引起了“酱酒热”的浪潮,它为热炒的原因如下:
原因一:一部分投资房地产的资金,进入到了酱酒领域,我知道的几个房地产商,他们有的建立了自己的酒庄,有的直接买了酒厂。
原因二:原本计划买房赚钱的人,看买房不怎么赚钱了,于是这些买房资金开始流入白酒领域,他们开始做起了白酒经销商,尤其是酱酒经销商。
为什么是酱酒,而不是其他香型的白酒呢?
因为酱酒一家独大,只有茅台把自己的价格定的高高在上,往下的空间充满了无限想象。资本永远是逐利的,在这种情况下,酱酒概念层出不穷。例如12987传统工艺,酱酒对于身体有各种调节作用,以及喝了酱酒对心血管或者身体有各种益处;这些也不能说完全没道理,但更多的是概念上的炒作,所以酱酒热可能还会持续一段时间。
对于这种现象,我想给大家一个忠告,物超所值的东西我们可能能碰到,尤其酱酒领域。但个人建议,如果你只想喝一点,可以囤一点,投资就不太建议了,因为它的财富风口不是很好了,大家可以转投其他的领域。
3、房地产的投资建议
对于房地产,我个人有以下几个简单的投资建议:
首先户型方面。如果你想投资房地产,尽量买一些中小户型。
第二尽量买在城市中心区位的房子。
第三,个人建议总价不要太高,同区域性价比的单位,还是有一点投资价值的。
至于白酒领域,想在这个领域做经销商,你要想清楚,如果你的资金确实没地方放,酒买回来卖不出去,也能够自己消化完,我认为你可以试着投资,也许有机会再增长一点,但不建议在白酒领域做大投资。
以上就是一个简单的投资逻辑暨资本的保值和增值。房地产,以前是我国最好的一个保值增值的工具,现在仍然是比较好的保值工具,但增值就需要打一个问号了。白酒,不懂行的我建议不要去碰。
4、房地产和白酒的未来发展趋势
接下来说一下房地产和白酒的发展趋势:
房地产未来有两个发展趋势:
第一,房地产领域集中度会比较高。目前可以看到央企和国企正大规模并购一些中小房地产企业,所以它的集中度会比较高。
第二,专业化会比较高。所谓的专业化,一方面是指对于某个领域,或者某个行业的房地产专业化会比较高;某个领域是什么意思,比如产业地产,这仍然是房地产以后发展的一个趋势,这在一些城市发展过程中有所体现,例如广东提出的“腾笼换鸟”,驱逐一些制造业转而发展金融和高端服务业。另外,还有工业化,例如深圳的一些工业用地,审批比较大方,但房地产开发、金融以及其他的综合用地,大家还是比较持审慎态度的,所以房地产在产业地产领域仍具有很大的发展空间。
另一方面是指团队专业化,中国几个发展比较好的房地产企业,比如万科和龙湖,他们的专业化程度非常高。房地产企业如果能很好地将这两个专业化结合起来,建议大家还是可以持续关注。
白酒未来也会有两个发展趋势:
第一低度化,低度化是指生产十几度或几度的酒。
第二是向一些优势企业聚集,它的集中度应该比较高,因为名企和著名的酒企在市场上占一定的地位。
而且低度酒领域,目前是一片蓝海,还是有机会去做下一个风口,这是我自己的判断。我也致力于发展这些方面,房地产向专业化方向转变,走产业地产和城市发展相融合的一个道路;而在白酒的投资领域,以低度酒为发展方向。
5、深圳大学MBA办学15周年
我在深大MBA感触良多,收获了非常多的知识和人脉,同时也助力了自己事业的发展。在深圳大学MBA办学15周年之际,我谨代表我个人和2015级全体同学,向学校致以深深的祝福。祝深大MBA越办越好!
【往期回顾】
MBA校友故事第二期① | 李丹:心中有热爱,所以未来可期! 深圳大学MBA校友故事第二期② | 苏振保:创业要善于转换思维,以变应变 深圳大学MBA校友故事第二期③ |张美龄:努力打造双赢的青年律师培养体系 深圳大学MBA校友故事第二期④ |杨展荣:“双减之下”,教育元宇宙的应用、挑战与展望 深圳大学MBA校友故事第二期⑤ | 胡玉涛:以持续学习的心态,达到行稳致远的结果 |
【深圳大学MBA项目相关信息】
深圳大学2023年工商管理硕士(医疗管理方向MBA)招生信息 2023年深圳大学工商管理硕士(MBA)新生奖学金管理办法(暂行) |
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