大家好，我是深大MBA2015级的陈杰，从事房地产开发产业，很荣幸有机会在深大MBA的平台上分享我的故事。自2010年至2022年，在这12年的工作时间中按周期算，我分别经历了房地产行业的第二次和第三次起落。从业过程中，我总结了一些行业经验与工作心得和大家分享交流。

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1、“爆雷”风口下房地产业的形势分析

现在的房地产形式非常不容乐观，例如恒大、融创以及雅居乐等一些比较大的房地产企业，都出现了不同程度的海内外债务的问题。

为什么会有这么多债务爆雷或者逾期呢？这里面也有一些历史原因，融资渠道的收窄和国家对房地产的调控，这些日积月累，冰冻三尺非一日之寒，最终导致了现在的结果。除了房地产企业自己“爆雷”之外，整个消费市场很多地方出现大面积的停贷现象，很多业主向银行发函，要停止贷款直至复工时间，才能继续还贷。业主们把首付、之前付的贷款以及自己的信用全部押上，来向银行做出“压迫”、道德申诉、经济申诉，我觉得这都是一种正常的现象。

为什么会导致这样的结果？

近年来尤其是疫情以来，整个消费级市场都比较差，大家买房是比较谨慎的，有时候付出了所有积蓄，结果换来了一片烂尾楼。虽然我是房地产开发商的从业者，但我也是一个消费者，站在消费者的立场上，烂尾楼的出现房地产商难辞其咎；可作为房地产开发商来讲，有时候我们也迫不得已。

迫不得已的原因可以从这几方面解释：

首先，在国家目前的金融形势下，房地产商很难从银行的正常渠道取得所必须的资金。于是就有了向金融机构借款和发行海外债务的两种渠道。

海外债，其实也是大部分华人在买，这个情况下融资成本必然是高息的。其实，在房地产蓬勃发展的年代，尤其是2013年到2015年，房地产的毛利率可以达到40%甚至更多，融资成本稍微高一点，问题是不大的。

但现在，尤其是2020年到现在的疫情阶段，三四线城市房地产的利润已经低于10%，从整个项目来看，如果融资成本非常高，项目一定会亏本，开发商就会没有资金或者资金难以为继，只能把项目停掉；总包商无法从房地产开发企业拿到工程款，没有钱付农民工的工资，从而会导致了出现一些社会面的问题，打工人群体收入减少，房地产企业暂停项目，烂尾楼出现，消费者无法收楼，也不可能继续还贷。

当下，我认为房地产还没有到穷途末路的阶段，因为我国城市化方兴未艾，远没有达到预期目标。在这种情况下房地产是有发展空间的。既然有发展空间，就会考虑是否值得投资，投资就意味资产有增值的空间，可房地产的发展空间不太大，除非房子所处的地段非常好。

2、房地产不景气，“酱酒热”持续发酵

房地产业不景气，导致整个社会的投资热情减少，原本投向房地产的资金转向流入酱香型白酒领域。

酱香型白酒，被投资行业热炒，引起了“酱酒热”的浪潮，它为热炒的原因如下：

原因一：一部分投资房地产的资金，进入到了酱酒领域，我知道的几个房地产商，他们有的建立了自己的酒庄，有的直接买了酒厂。

原因二：原本计划买房赚钱的人，看买房不怎么赚钱了，于是这些买房资金开始流入白酒领域，他们开始做起了白酒经销商，尤其是酱酒经销商。

为什么是酱酒，而不是其他香型的白酒呢？

因为酱酒一家独大，只有茅台把自己的价格定的高高在上，往下的空间充满了无限想象。资本永远是逐利的，在这种情况下，酱酒概念层出不穷。例如12987传统工艺，酱酒对于身体有各种调节作用，以及喝了酱酒对心血管或者身体有各种益处；这些也不能说完全没道理，但更多的是概念上的炒作，所以酱酒热可能还会持续一段时间。

对于这种现象，我想给大家一个忠告，物超所值的东西我们可能能碰到，尤其酱酒领域。但个人建议，如果你只想喝一点，可以囤一点，投资就不太建议了，因为它的财富风口不是很好了，大家可以转投其他的领域。

3、房地产的投资建议

对于房地产，我个人有以下几个简单的投资建议：

首先户型方面。如果你想投资房地产，尽量买一些中小户型。

第二尽量买在城市中心区位的房子。

第三，个人建议总价不要太高，同区域性价比的单位，还是有一点投资价值的。

至于白酒领域，想在这个领域做经销商，你要想清楚，如果你的资金确实没地方放，酒买回来卖不出去，也能够自己消化完，我认为你可以试着投资，也许有机会再增长一点，但不建议在白酒领域做大投资。

以上就是一个简单的投资逻辑暨资本的保值和增值。房地产，以前是我国最好的一个保值增值的工具，现在仍然是比较好的保值工具，但增值就需要打一个问号了。白酒，不懂行的我建议不要去碰。

4、房地产和白酒的未来发展趋势

接下来说一下房地产和白酒的发展趋势：

房地产未来有两个发展趋势：

第一，房地产领域集中度会比较高。目前可以看到央企和国企正大规模并购一些中小房地产企业，所以它的集中度会比较高。

第二，专业化会比较高。所谓的专业化，一方面是指对于某个领域，或者某个行业的房地产专业化会比较高；某个领域是什么意思，比如产业地产，这仍然是房地产以后发展的一个趋势，这在一些城市发展过程中有所体现，例如广东提出的“腾笼换鸟”，驱逐一些制造业转而发展金融和高端服务业。另外，还有工业化，例如深圳的一些工业用地，审批比较大方，但房地产开发、金融以及其他的综合用地，大家还是比较持审慎态度的，所以房地产在产业地产领域仍具有很大的发展空间。

另一方面是指团队专业化，中国几个发展比较好的房地产企业，比如万科和龙湖，他们的专业化程度非常高。房地产企业如果能很好地将这两个专业化结合起来，建议大家还是可以持续关注。

白酒未来也会有两个发展趋势：

第一低度化，低度化是指生产十几度或几度的酒。

第二是向一些优势企业聚集，它的集中度应该比较高，因为名企和著名的酒企在市场上占一定的地位。

而且低度酒领域，目前是一片蓝海，还是有机会去做下一个风口，这是我自己的判断。我也致力于发展这些方面，房地产向专业化方向转变，走产业地产和城市发展相融合的一个道路；而在白酒的投资领域，以低度酒为发展方向。

5、深圳大学MBA办学15周年

我在深大MBA感触良多，收获了非常多的知识和人脉，同时也助力了自己事业的发展。在深圳大学MBA办学15周年之际，我谨代表我个人和2015级全体同学，向学校致以深深的祝福。祝深大MBA越办越好！

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编辑：颜回